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Regolarizzazione delle planimetrie catastali prima del rogito: tutte le novità

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Una cosa che non tutti sanno – e che invece tutti dovrebbero sapere – è che prima di effettuare un rogito (l’atto di compravendita) di un’immobile è necessario verificare che la planimetria catastale corrisponda alla realtà dello stato di fatto. Infatti, se viene accertata la non conformità si rischia la nullità dell’atto. Questa è solo una delle conseguenze stabilite dal decreto legge 31/05/2010 nr.78, che prevede importanti conseguenze per chi viola la legge. In particolare, è l’art. 19 ad introdurre l’obbligo “per atti pubblici e scritture private relative al trasferimento di diritti reali” di una “dichiarazione di conformità dello stato di fatto con i dati catastali e le planimetrie”. L’intero DL 31/05/2010 nr. 78 va a modificare l’art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n.52.

Questo DL si rivolge, in particolare al caso di numerosi immobili, specialmente quelli facenti parte di condomini che in passato hanno subito modifiche senza avere ricevuto relativa autorizzazione o, più semplicemente, a tutti i proprietari di quegli immobili che a seguito di un intervento di modifica della distribuzione interna (come lo spostamento di un tramezzo, la creazione di una nuova stanza o di un bagno) non hanno provveduto ad aggiornare la planimetria catastale online. In questi, come in altri casi simili, l’unica strada percorribile è la regolarizzazione in comune dello stato urbanistico, al pari della regolarizzazione della situazione catastale da effettuare in catasto.

Prima di un rogito, o prima di procedere per una donazione o divisione di un immobile, il notaio ha l’obbligo di verificare la conformità dello stato di fatto con i dati catastali. Tale verifica riguarda principalmente gli intestatari, la planimetria e la toponomastica. La conformità deve venire dichiarata anche dal venditore dall’immobile, all’interno dell’atto di rogito, una copia della planimetria catastale viene poi allegata al rogito perché questo sia considerato valido. La normativa vigente prevede che un tecnico abilitato rediga l’attestato di conformità dei dati, mediante cui si dichiara la corrispondenza tra dati catastali e stato di fatto. Procedendo in questo modo è il tecnico ad avere la responsabilità finale della dichiarazione, e non il notaio (né il dichiarante). Il venditore è altresì tenuto a verificare la conformità catastale sin dal momento della firma del compromesso, onde evitare ritardi per la presenza di eventuali difformità.

Un’altra cosa importante da sapere è che spesso sebbene l’immobile risulti essere in regola dal punto di vista edilizio ed urbanistico, continua a presentare una difformità con la planimetria catastale online. In casi in cui la difformità è da considerarsi nell’ambito di una piccola variazione catastale, la soluzione è normalmente  molto rapida nella sua realizzazione. Gli uffici catastali di tutta Italia permettono infatti di consegnare tramite procedura DOCFA un atto redatto da un addetto ai lavori che comprovi una “variazione catastale” da giustificare come “esatta rappresentazione grafica” o “diversa distribuzione interna”.

Nel caso in cui le difformità della planimetria siano grafiche o di lieve entità (in particolare, è importante che non sia cambiato il numero del vani catastali), è addirittura possibile evitare l’aggiornamento della planimetria (stando alla circolare 2/2010). In questi casi è necessaria solamente la dichiarazione di conformità catastale per sollevarsi dalle responsabilità sull’interpretazione della “lieve entità” di cui sopra.

È molto importante ricordare, come ultima cosa, che il disegno catastale non ha alcun valore probatorio! La rappresentazione della planimetria catastale non rappresenta infatti una legittimità edilizia, né un’autorizzazione: ciò che garantisce l’autorizzazione reale è il documento amministrativo avuto dal Comune (Licenza, concessione, DIA, permesso di costruire, Cil, ecc ecc). Ecco perché va sempre prima verificata la regolarità amministrativa ed urbanistica e solo in seguito quella catastale.

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Category : Immobiliare, Notizie
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